Temat:

Ogólne zasady sprzedaży i nabycia nieruchomości

1. Przeniesienie własności nieruchomości - forma

Do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, wymagane jest zawsze zachowanie formy aktu notarialnego.

• umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości,
  a wymóg formy aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna jest umową przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia innej, definitywnej umowy. Z punktu widzenia nabywcy, przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, bardzo pożądane jest zachowanie formy aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej jedynie w zwykłej formie pisemnej, nie powoduje wprawdzie nieważności takiej umowy, jednak znacznie osłabia pozycję prawną kupującego.

Zachowanie formy aktu notarialnego daje kupującemu możliwość skutecznego domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu.
W takim przypadku strona uprawniona (kupujący) może żądać zawarcia umowy
o skutku rozporządzającym na drodze sądowej, w oparciu o art. 64 kc w związku z art.1047 § 1 k.p.c..

Orzeczenie Sądu zastępuje w tym zakresie czynność prawną zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Brak zachowania formy przewidzianej dla umowy przyrzeczonej daje uprawnionemu jedynie możliwość dochodzenia odszkodowania.

2. Jakie elementy strony powinny zawrzeć w umowie przedwstępnej       sprzedaży nieruchomości?

 

Zgodnie z treścią art. 389 k.c. – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

 

 

• przedmiot umowy oraz cena.

 

Zatem dla ważności umowy przedwstępnej konieczne jest określenie w jej treści istotnych postanowień ( tzw. essentialia negotii) umowy przyrzeczonej.

W doniesieniu do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości są to:

- przedmiot umowy np nieruchomość położona w miejscowości K, przy ulicy M, o powierzchni 1000 m2, stanowiącą działkę 324/1, obręb 33 Podgórze, zabudowana budynkiem jednorodzinnym oznaczonym nr 3 o powierzchni dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1p 1234/1. oraz

- cena

 

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

W umowie przedwstępnej wskazane jest też określenie terminu, do którego umowa przyrzeczona powinna być zawarta. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został określony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

 

• przedawnienie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej

 

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

 

3. Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej sprzedaży          nieruchomości?

 

Przepisy Kodeksu cywilnego, zwłaszcza przepisy (art. 393 - 394 k.c.), regulujące zagadnienia dotyczące umowy przedwstępnej - nie zajmują się kwestią dodatkowych zastrzeżeń umownych, w szczególności nie rozstrzygają czy
w umowach przedwstępnych należy stosować zapisy dotyczące zadatku, czy też zaliczki. Problem ten Ustawodawca pozostawił woli stron.

 

• zadatek

 

Należy jednak podkreślić, iż w przypadku umów przedwstępnych instytucja zadatku jest zdecydowanie bardziej popularna niż zaliczki . Wynika to przede wszystkim z odmiennego charakteru obu tych instytucji prawnych. Zadatek w ścisłym tego słowa znaczeniu, tj. znaczeniu nadanym mu przez art. 394 k.c., oznacza w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, surogat odszkodowania na wypadek, gdyby umowa zawarta między stronami nie została wykonana.
Rola zadatku polega na wzmocnieniu pozycji strony, która dąży do wykonania umowy przedwstępnej. W razie nie wykonania umowy przez drugą stronę może ona bez konieczności udzielania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i pobrany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała, domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Zadatek stanowi zatem rodzaj zabezpieczenia wykonania świadczenia.

 

• zaliczka

W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie jest surogatem odszkodowania na wypadek, gdyby umowa zawarta miedzy stronami nie została wykonana.

Zaliczka poza tym, że zarachowuje się ją na poczet przyszłego świadczenia tego, kto ją dał, nie wywołuje żadnych szczególnych skutków prawnych.

 

• zadatek czy zaliczka, a ochrona na wypadek niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku

 

Dalsza różnica pomiędzy zadatkiem, a zaliczką ujawnia się w razie nie dojścia umowy do skutku.

W przypadku zaliczki, przy braku odmiennych postanowień umownych,
w razie nie wykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej wysokości. Niezależnie od tego strona, może dochodzić naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby strony odmiennie określiły  w umowie przedwstępnej zakres odszkodowania.

Skutki prawne, a także funkcja gospodarcza zadatku są inne. I tak, jeżeli jedna ze stron uchyla się od wykonania umowy z powodu okoliczności, za które ponosi wyłączną odpowiedzialność, druga strona (strona wierna umowie) może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić. Strona dążąca do realizacji umowy nie musi jednak korzystać
z przysługującego jej uprawnienia do odstąpienia od umowy, lecz może domagać się wykonania umowy według ogólnych zasad. W takim przypadku strona, która nie wykonała umowy nie może zwolnić się od spełnienia świadczenia przez zrzeczenie się zadatku lub zapłatę sumy dwukrotnie wyższej, albowiem to strona wierna umowie decyduje o dochodzeniu wykonania umowy przedwstępnej lub o żądaniu odszkodowania.

Jeżeli strona wierna umowie odstępuje od umowy, wówczas może zachować otrzymany zadatek, a gdy go sama dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przykład:
Jeżeli przy podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący dał sprzedającemu zadatek w wysokości 20.000 złotych to w razie, gdy umowa przyrzeczona nie została zawarta na skutek okoliczności, za które odpowiedzialności ponosi sprzedający – kupujący może odstąpić od umowy
i domagać się zapłaty kwoty 40.000 złotych. Jeżeli zaś umowa nie doszła do skutku z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi kupujący, to sprzedający odstępując od umowy może zatrzymać  sumę 20.000 złotych.

4. Zakup nieruchomości z środków uzyskanych z kredytu bankowego.

 

Ponadto, jeżeli zakup nieruchomości ma nastąpić z środków uzyskanych
z kredytu, istotnym jest, aby umowa przedwstępna sprzedaży była umową warunkową, która zawiera zapis umożliwiający kupującemu odstąpienie od umowy w sytuacji odmownej decyzji nanku i nieudzielenia kredytu. Skorzystanie z prawa odstąpienia powoduje, że w świetle art. 395 § 2 k.c. umowę uważa się za  niezawartą, co zwalnia potencjalnego nabywcę od wszelkiej odpowiedzialności za to, iż umowa definitywna nie doszła do skutku.