201511.20
Off
0

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Każda nieruchomość powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Przez dostęp rozumie się możliwość przechodu, przejazdu lub przepędu zwierząt. Często jednak nieruchomości nie posiadają takiego dostępu, co wynika z niewłaściwej konfiguracji grunt

Każda nieruchomość powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Przez dostęp rozumie się możliwość przechodu, przejazdu lub przepędu zwierząt. Często jednak nieruchomości nie posiadają takiego dostępu, co wynika z niewłaściwej konfiguracji gruntów. Zgodnie z art. 145 § 1 kodeksu cywilnego gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, może zostać ustanowionasłużebność drogi koniecznej. Zasadniczo droga konieczna jest przeprowadzana na gruntach, choć nie można wykluczyć nietypowej sytuacji, w której to droga konieczna jest ustanowiona na nieruchomości budynkowej, np. będzie to droga wiodąca przez korytarz czy klatkę schodową.

Służebność ta może powstać nie tylko na rzecz aktualnego właściciela, ale także na rzecz użytkownika wieczystego gruntu.

Przesłanki przeprowadzenia drogi koniecznej

Brak „odpowiedniego dostępu” oznacza brak obiektywnej możliwości takiego dostępu albo gdy mimo takiego dostępu zasadnym jest przeprowadzenie drogi koniecznej ze względu na to, że dostosowanie istniejącego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich wymagałoby znacznych nakładów finansowych.

Drogi publiczne to drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe, gminne. Natomiast budynki gospodarskie obejmują także obiekty budowlane, np.: urządzenia techniczne, silosy, sieci uzbrojenia terenu, instalacje przemysłowe, oczyszczalnie ścieków.

Sposoby ustanowienia drogi koniecznej

Najprostszym sposobem ustanowienia służebności drogi koniecznej jest zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości albo użytkownikiem wieczystym a właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na rzecz której służebność ma być ustanowiona.

Ponadto służebność ta może także zostać nabyta przez zasiedzenie (wskutek upływu czasu). W braku porozumienia pomiędzy stronami, osoba, która nie posiada dostępu do drogi publicznej, może zwrócić się do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie ulega przedawnieniu, co oznacza, że taki wniosek można złożyć w każdym czasie.

Przebieg drogi koniecznej

W świetle art. 145 § 2 i § 3 kodeksu cywilnego przebieg drogi koniecznej musi spełniać w każdym wypadku dwa kryteria:
– uwzględnienie potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić,
– uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego.

Powyższe oznacza, że należy wytyczyć drogę konieczną w sposób najmniej dolegliwy i by nie spowodowało to w przyszłości sporów pomiędzy właścicielami sąsiednich gruntów.

Dodatkowo w niektórych sytuacjach wymagane jest spełnienie trzeciej przesłanki, jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między stronami nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

W przypadku, gdy omawiana służebność ustanawiana jest w sposób przymusowy, tj. przez sąd, właściciel nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga konieczna, może w związku z tym żądać na podstawie art. 145 § 1 kodeksu cywilnego wynagrodzenia od właściciela sąsiedniego gruntu pozbawionego dostępu do drogi publicznej.

Wynagrodzenie to stanowi świadczenie w zamian za ustanowienie służebności, powinno być ustalone jako świadczenie jednorazowe, choć orzecznictwo sądowe nie wyklucza możliwości ustalenia tego wynagrodzenia jako świadczeń okresowych.

Wynagrodzenie nie stanowi natomiast odszkodowania, jeśli właściciel nieruchomości, przez którą przechodzi droga konieczna, doznał wskutek jej ustanowienia szkody, może żądać zasądzenia oddzielnego odszkodowania, jeśli będzie w stanie szkodę tę udowodnić.

Wysokość wynagrodzenia ustala się w oparciu o cen rynkowe, jednakże nie istnieją żadne przepisy, w świetle których można automatycznie ustalić tę wysokość. Jednakże wynagrodzenie nie musi być przewidziane w formie pieniężnej, może także stanowić świadczenie niepieniężne (np. oddanie rzeczy, świadczenie usług).

Ponadto wynagrodzenie może (choć nie musi) być ustalone także w przypadku, gdy służebność ta powstaje wskutek umowy pomiędzy zainteresowanymi stronami.

Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem 10 lat od dnia ustanowienia służebności.


Autor artykułu

Joanna Machlańska – prawnik
aplikant adwokacki
w kancelarii Nartowski Trojanowska
Spółka Partnerska w Krakowie