201510.21
Off
0

Co może być przedmiotem zasiedzenia?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia określonego prawa, najczęściej prawa własności, na skutek upływu czasu.

Podstawa zasiedzenia

Podstawowe przepisy dotyczące zasiedzenia znajdują się w Księdze II, tytule I „własność”, dziale IIInabycie i utrata własności rozdziale II Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. warunkiem nabycia własności nieruchomości jest posiadanie samoistne, inaczej mówiąc faktyczne władanie nieruchomością jak właściciel w sytuacji, gdy z formalnego punktu widzenia prawo własności nam nie przysługuje. Przesłanką drugą, konieczną jest określony upływ czasu – 20 lub 30 lat, w zależności od dobrej lub złej wiary ustalanej w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie. Późniejsza utrata dobrej wiary nie wyklucza zasiedzenia.

Tylko nieruchomości?

Przedmiotem zasiedzenia, zgodnie z przytoczoną powyżej definicją jest określone „prawo” – co oznacza, że można nabyć przez zasiedzenie nie tylko własność. Ponadto nabyte w drodze zasiedzenia prawo nie zawsze musi dotyczyć nieruchomości – rozumianej najczęściej jako nieruchomość gruntowa czy własność lokalu. Przedmiotem zasiedzenia może być bowiem:

  • własność nieruchomości, ale także własność części nieruchomości gruntowej, a w określonych wypadkach cudzy udział we współwłasności nieruchomości, prawo własności odrębnego lokalu. Fizyczne wydzielenie przez sąd nieruchomości w sprawie o zasiedzenie jest dopuszczalne, gdy wniosek dotyczy zasiedzenia fizycznie określonej części nieruchomości, którą można wydzielić;
  • służebność przesyłu, gdyż zgodnie z art. 3054 k.c.:„do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”;
  • służebność gruntowa (lecz nigdy służebność osobista – zgodnie z dyspozycją art. 304 k.c.). Dla zasiedzenia służebności gruntowej (przykładowo służebności drogi koniecznej, przesyłu) wymagane jest spełnienie dodatkowej przesłanki, mianowicie Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.);
  • użytkowanie wieczyste, lecz w ściśle określonych wypadach, gdyż możliwość nabycia prawa użytkowania wieczystego podlega istotnemu ograniczeniu. Jednocześnie jednak faktem jest, iż wieczysty użytkownik korzysta ze środków ochrony przewidzianych dla prawa własności oparciu o tę analogię oraz zgodnie z Uchwałą 7 sędziów SN z 11.12.1975 r., III CZP 63/75, opubl. w OSNC z 1976 r. nr 12, poz. 259,  należy przyjąć, że dopuszczalne jest to tylko wtedy, gdy użytkowanie wieczyste zostało już ustanowione na rzecz oznaczonej osoby oraz, że zostały łącznie spełnione przesłanki wynikające z art. 172 k.c.;
  • własność rzeczy ruchomej w oparciu o przepis art., 174 k,c, lecz wyłącznie w wypadku, gdy osoba posiada rzecz będącą przedmiotem zasiedzenia nieprzerwanie przez okres 3 lat i jest w dobrej wierze

Ustawowe zakazy nabycia prawa w drodze zasiedzenia

Uzupełnieniem wyliczenia przedstawionego powyżej jest wykaz praw, które nie mogą w żadnym wypadku zostać nabyte w drodze zasiedzenia – gdyż wyłączenia takie wynika z przepisów szczególnych. Przedmiotem zasiedzenia nie może być zatem:

  •  droga publiczna, zgodnie z art. 2a Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, gdyż drogi publiczne są wyłączone z obrotu prawnego (res extra commercium), co wyłącza możliwość ich zasiedzenia przez osoby ewentualnie nimi władające;
  • część składowa rzeczy, która nie została zgodnie z prawem „wyodrębniona” – przykładowo: pokój w hotelu, piwnica usytuowana pod domem mieszkalnym, zajmowanym przez właściciela zabudowanego nim gruntu, pokój w domu jednorodzinnym;
  • grunt pokryty płynnymi wodami powierzchniowymi oraz grunt wewnątrz linii brzegowej (jest to teren wyłączony z obrotu, jak droga publiczna);
  • nieruchomość niezbędna dla obronności czy bezpieczeństwa państwa, na mocy odrębnych przepisów;
  • nieruchomość, które zgodnie z prawem czy też przeznaczeniem stanowi dobro „wspólne”, do publicznego korzystania, takie jak: parki, cmentarze, place, kościoły, obiekty kultu czy dziedzictwa narodowego;

Powyższe wskazanie praw, które mogą, bądź nie mogą być przedmiotem zasiedzenia  – należy rozważać każdorazowo w oparciu o konkretny, zindywidualizowany stan faktyczny. Niejednokrotnie sprzeczności w dokumentacji czy inne niejasne kwestie doprowadzą do tego, że w określonym przypadku zasiedzenia będzie lub też nie – możliwe.

Autor artykułu

Ewelina Paździora – prawnik
aplikant adwokacki
w kancelarii Nartowski Trojanowska
Spółka Partnerska w Krakowie