Temat:

Dziura w ziemi, w prawie luki

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377), zwana potocznie „ustawą deweloperską” zacznie funkcjonować w polskim porządku prawnym począwszy od 29 kwietnia 2012 roku. Celem ustawy jest udzielenie ochrony prawnej osobom nabywającym lokal od dewelopera. O zaletach ustawy pisano wielu i słusznie. Niestety, jej regulacje nie rozwiązują wszystkich problemów.

Upadłościowy krok do przodu, niestety tylko jeden

W wypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na rachunku powierniczym, czy to zamkniętym czy otwartym, jak i sama nieruchomość objęta inwestycją, stanowić będą odrębną masę upadłości, która w pierwszej kolejności służyć ma zaspokojeniu wierzytelności nabywców. Jakkolwiek, jeśli klienci deweloperscy wybiorą opcję podjęcia uchwały o zaspokojeniu się z rachunku bankowego, to o ile środki znajdujące się na rachunkach zamkniętych będą w całości zwrócone nabywcom, to może pojawić się problem z częścią środków, które znajdowały się na rachunku otwartym, ale zostały już wydane na realizację budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych zaspokojenie wierzytelności będzie zagwarantowane jedynie, co do tej części środków, które nie zostały dotąd wydane. Co do pozostałej części, nowa ustawa nie przewiduje żadnej szczególnej procedury ich odzyskania. W rezultacie, dochodzenie takich należności odbywać się będzie
w postępowaniu upadłościowym na zasadach ogólnych, częstokroć stawiając klientów deweloperskich na „szarym końcu” kolejki do zaspokojenia wierzytelności. Jest to niewątpliwa wada regulacji.

Ustawa nie jest doskonała

Ustawa określa przesłanki dopuszczalności odstąpienia od umowy deweloperskiej, ograniczając sferę dotychczasowej swobody stron na rzecz bezpieczeństwa kupujących. Problem w tym, iż termin do odstąpienia nabywcy od umowy to zaledwie 30 dni od dnia jej zawarcia. Jest to termin nazbyt krótki zwłaszcza w sytuacji, gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym istniejącym
w dniu podpisania umowy deweloperskiej.

Niejednokrotnie, decyzje o warunkach zabudowy, czy o pozwoleniu na budowę bywają wzruszane w trybie nadzwyczajnym - o wznowienie decyzji, czy stwierdzenie jej nieważności. Postępowanie takie może być wszczęte już po podpisaniu umowy. Krakowskie podwórko wskazuje przykłady takich sytuacji. Ustawa nie przewiduje jednak w tym wypadku prawa nabywcy do odstąpienia od umowy, dlaczego?
Ustawa nie stwierdza także, czy uzyskanie zgody na odstępstwo od projektu jest podstawą do odstąpienia od umowy.

W myśl nowej regulacji - obowiązek zapewnienia nabywcy ochrony (art. 4 ustawy) stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. Co zatem zrobi deweloper, aby uciec od kosztownych dlań rozwiązań? Otóż, rozpocznie sprzedaż, czyli poda do publicznej wiadomości informację na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

W sytuacji, gdy na nieruchomości zostaną ujawnione obciążenia innych podmiotów aniżeli banku, np. wykonawców, a inwestycja nie zostanie ukończona, może się także zdarzyć, iż z powodu owych obciążeń nabywca nie będzie chciał zawrzeć umowy. Okoliczność taka nie jest jednak podstawą do odstąpienia przez nabywcę od umowy, a jego bierność doprowadzić może do odstąpienia od umowy przez dewelopera. Wtedy nabywca nie ma prawa do żądania od gwaranta zwrotu wpłaconych kwot.

Koszty procedury kontrolnej obciążają wyłącznie dewelopera. Niewątpliwie zwiększy to koszty inwestycji. Ustawa ma w założeniu chronić nabywców, na pewno znacznie zwiększy bezpieczeństwo nabywców mieszkań, prawdopodobnie utrudni funkcjonowanie deweloperom, a zyskają na tym …. banki zarabiając na dodatkowych usługach.

Kornelia Kłos, aplikant adwokacki,
Wojciech Nartowski partner
w kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska w Krakowie,